風險防范關鍵是合同 轉讓按揭房方式有兩種
按揭房是指上家通過按揭購買、貸款尚未還清的商品房。按揭房的主要特征是房屋產(chǎn)權抵押給了銀行，產(chǎn)權人不得擅自出售房屋。出于投資或融資變現(xiàn)的需要，在二手房交易中購房者欲將按揭房轉讓的越來越多。按揭房交易過程比普通產(chǎn)權房要繁瑣，通常有轉按揭交易和非轉按揭交易兩種操作方法，風險防范的關鍵是簽訂規(guī)范合同。
（一）轉按揭交易轉按揭是指將房屋產(chǎn)權人（上家）欠銀行的貸款轉讓給下家，原抵押關系解除，下家以所購房屋重新向銀行作抵押。這種轉讓方式需具備以下幾個條件：1、按揭銀行允許提前還貸并開設了轉按揭業(yè)務，有指定的轉按揭擔保機構；2、下家具備銀行規(guī)定的貸款條件；3、下家的貸款額度受到限制，一般來說，若下家欲貸款數(shù)額超過或明顯低于轉按揭的貸款數(shù)額，則難以成功。通過轉按揭方式轉讓按揭房，上下家的風險較低，但交易周期相對較長，通常需要一個月到一個半月轉貸審核期，審核通過后方可辦理過戶手續(xù)。其交易過程可以概括為：居間委托———前期審查———簽訂買賣合同———轉按揭申請———過戶抵押。
交易過程中，銀行風險主要通過他們自身的金融服務流程和轉按揭擔保機構來消化。上下家的風險主要通過中介機構和合同約定來防范。首先，在收簽約定金時，居間委托合同就要對有關轉按揭的問題進行約定；其次，在前期審查中，中介機構要重點審查銀行可否轉按揭、下家是否符合銀行規(guī)定的貸款條件、下家需要轉貸的數(shù)額和按揭房產(chǎn)權是否清晰等問題；最后，簽訂合同時，上下家的違約責任要約定明確，約定的違約賠償金數(shù)額一般比普通交易的高。
（二）非轉按揭交易不通過轉按揭的方式轉讓按揭房，在二手房交易實踐中也很常見，但最好通過誠信度較高的中介公司，以防其中較大的風險。采用這種方式的主要原因有，1、貸款銀行沒有轉按揭業(yè)務；2、下家無需貸款或貸款數(shù)額要超過原貸款數(shù)額，或者欲貸數(shù)額明顯少于原貸款數(shù)額；3、上家需要在短期內(nèi)完成交易。遇到上述情況，通過中介公司居間出售按揭房的，實踐中一般又有兩種操作方案，一是買賣合同簽訂后上家自行還貸，二是買賣合同簽訂后上家用下家的首付款還貸。因此，非轉按揭交易的實質是，簽訂轉讓合同還貸后再交易過戶。相對于轉按揭，這樣交易更靈活、方便。
從風險角度來說，銀行風險很小，上下家的合同風險較大。為避免上下家的風險，中介公司一般會關注房屋產(chǎn)權是否清晰、首付款是否由中介監(jiān)管和違約金數(shù)額約定是否夠高三個問題。尤其需要注意的是，現(xiàn)階段跨行轉按揭一般難以實現(xiàn)，而先還貸后交易，跨行貸款自然不是問題。當然，這種方式除了要求中介公司有較高的誠信度外，還要求下家有提前償貸能力或者下家有足夠的首付能力。
由雙方協(xié)商所有的稅費及相關費用,簽訂協(xié)議或合同書,可到中介公司簽定居間合同(深圳這邊叫代辦手續(xù)合同)不支付中介信息費,中介只收代辦手續(xù)費!其它相關費用由買賣雙方自付,手續(xù)流程如下:
1.簽定合同(買方支付賣方定金,可由中介公司托管,中介公司要開托管收據(jù)等)
2.雙方約定日期到銀行或交易中心做"資金監(jiān)管"(成交價減去定金的全部樓款,此資金由銀行或交易中心凍結!)
3.賣方同時辦理贖樓手續(xù)(提前還清貸款).由按揭銀行審批,到出房產(chǎn)證原件!
4.注銷抵押登記(因之前賣方之前是按揭的,必需要做的,不然過不了戶)
5.過戶,雙方簽定由交易中心或國土局出的現(xiàn)售合同,驗身份證原件!國土局或交易中心收完件,出交易房地回執(zhí)(上面有注明什么時可以拿證).
6.拿證,交相關稅費!雙方到銀行去解凍資金,賣方收到全款,買方拿到房產(chǎn)證!
7.水電物業(yè)過戶!
解釋下為什么要這樣做啊:1.如果賣方贖出房產(chǎn)證,買方違約不要了,那就完了!因為拿出來的房產(chǎn)證是做不了第二次抵押的,就算可以就和第一次的貸款性質不一樣啦,利息會高出很多!2.不怕買方不買,因為他已經(jīng)把錢款放到銀行的監(jiān)管帳號啦,誰也不會把自己的錢出來開玩笑的!沒有你去和他解凍他是拿不出來的.3.這對你和買方都有很大的保障,不怕中介公司私自動用你的資金,或是中介公司"跑路"!4.交易時應該寫所的明細,不要因將要出臺的政策影響你們的交易,不要搞得房沒賣成,錢又拿不到!
5.最好是做一個口啤好的地產(chǎn)中介公司,代辦手續(xù),這樣你也可以省省心!
以上是我們深圳這邊的交易流程,你可以參考一下,有些地方法律不同,你自己應該了解了解!祝你賣個好價錢!
（責任編輯：張小清）