Hiying  問題：
本人男，27歲，大學本科畢業(yè)，南方人才市場集體戶口，工作為番禺一家房地產開發(fā)公司設計部設計主管，準備購房（首次置業(yè)）結婚，因為剛換工作月收入為4500元（換工作前月收入6000元，明年可恢復至這一水平），請問我的情況可以貸款多少，如果以夫妻名義共同貸款，最多可以貸到多少？（我未婚妻穩(wěn)定月收入2500元）

回復：

購房按揭貸款，決定貸款額度的因素不知包括借款人的月收入水平，還包括以下因素：

1.房產價值：一手房最高貸款額度為是房產價值的8成；二手房最高貸款額度是房產評估價的7成。如：購買一套二手房，價格101萬，而房產評估價為100萬的房產，借款人如果是首次置業(yè)，在收入等其他因素滿足審批要求的條件下，最高貸款額也只能是100萬的7成，即70萬。如果是二套房貸的話，最高貸款額只能是評估價的6成，即60萬。當然，以上情況必須建立在您有足夠的首付款前提上，如貸7成，您必須有31萬的首期款，貸60萬必須有40萬的首期款——另外還需有足夠的稅費、裝修費用、中介傭金及按揭手續(xù)費預算，否則只能降低購房的房價預算。

2.借款人收入證明：根據(jù)銀行貸款審批要求，借款人申請貸款的月供額度（包括個人名下所有的貸款月供額）不能超過借款人月收入額度的一半。以您目前的個人為例，月收入4500元，貸款的月供是不能超過2250元的；假設您目前還在供一套房子，月供是1000元，那么您如果再購買第二套并辦按揭貸款的話，第二套的月供額就不能超過1250元（即2250-1000）。如果是以您夫妻共同申請貸款的話，夫妻月收入是7000元，現(xiàn)在申請的貸款產生月供額不能超過3500元。

另外，購買二手房的房產樓齡也會間接影響貸款額。部分銀行對樓齡超過15年或20年的房產，會降低最高貸款額成數(shù)，可能降至六成或五成甚至更低。而銀行規(guī)定商業(yè)貸款“按揭房產樓齡+貸款年限“不能超過30年，從而使貸款月供額必須在月收入一半以下做組合選擇。

假設房產樓齡為5年，則商業(yè)貸款最高可貸25年，那么月供額不超過月收入一半，如2250元的前提下，可以做以下組合：

方案一：貸36萬，20年——等額月供約2212元；

方案二：貸22萬，10年——等額月供約2244元……

可以根據(jù)所購房產及個人首付款額度預算，通過調整貸款額度與月供進行不同組合方案。需注意的是：這種組合的方案也隨著樓齡年限的增加而縮小組合空間。