西藏自治區(qū)存量房貸利率下調(diào)，哪類人群極受益？

　　8月31日晚，我國公布的《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通告》（以下簡稱《通告》）。根據(jù)《通告》，借款人有兩種方式減輕存量房貸壓力：一是申請(qǐng)新貸款置換存量；二是變更存量利率。

　　《通告》第二條確切，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。新發(fā)放貸款的利率水平由金融機(jī)構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

　　第三條指出，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人亦可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，協(xié)商變更合同約定的利率水平，變更后的貸款合同利率水平應(yīng)符合本通告第二條的法規(guī)。

　　2019年以來西藏自治區(qū)首套房貸利率下限情況表

　　西藏自治區(qū)

　　2019 年-至今：西藏一般類商業(yè)性貸款利率

　　目前，全國首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限為：2019年10月至2022年5月為LPR，2022年5月至今為LPR-20個(gè)BP。

　　執(zhí)行細(xì)則公布，哪類人群最受益？

　　對(duì)于借款人而言，存量首套房貸利率的下調(diào)也能減輕其還貸壓力。招聯(lián)金融表示，據(jù)測(cè)算，此次存量首套房貸利率調(diào)整將惠及約4000萬戶、上億居民。從幅度看，此次存量首套房貸利率調(diào)整，平均降幅約為80基點(diǎn)。以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設(shè)房貸利率降至4.3%，可節(jié)約借款人還款支出每年超過5000元。

　　從對(duì)象看，主要是三類群體可以提出申請(qǐng)。

　　第一類是在8月31日之前，金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放或已簽訂合同但未發(fā)放的首套房貸的借款人，這類群體直接可以申請(qǐng)，這部分群體是這次受益的最大群體。

　　第二類是因相關(guān)法規(guī)調(diào)整，原二套房貸被認(rèn)定為首套房貸的借款人，也可以提出申請(qǐng)。如目前部分城市”認(rèn)房不認(rèn)貸”落地后，“認(rèn)房又認(rèn)貸”下的二套房貸，只要借款人名下沒有其他住房，可按照首套房貸來申請(qǐng)調(diào)整。

　　第三類是借款人持有超過一套房產(chǎn)，其中有一套住房有貸款，原本屬于二套房貸，現(xiàn)在將其他房產(chǎn)出售，名下一套住房成為家庭唯一住房，二套房貸變成首套房貸，也可以申請(qǐng)調(diào)整。

　　哪些存量房貸不在調(diào)整范圍內(nèi)？

　　建行表示，當(dāng)前執(zhí)行利率如低于本次首套住房貸款擬調(diào)整到的利率水平，則不進(jìn)行調(diào)整。從貸款類型看，住房公積金貸款、組合貸款中的住房公積金貸款，購買商鋪等商業(yè)用房的貸款，不在本次調(diào)整范圍內(nèi)；工行表示，對(duì)于組合貸中的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，符合條件的可單獨(dú)調(diào)整利率水平。

　　從調(diào)整規(guī)則來看，由于LPR定改和住房貸款利率下限調(diào)整，規(guī)則均確切了三個(gè)時(shí)間段，即2019年10月7日前發(fā)放（且已轉(zhuǎn)換為LPR定價(jià)）、2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含）、2022年5月15日（含）至2023年8月31日（含）發(fā)放的存量首套個(gè)人住房貸款利率下限。

　　從調(diào)整方式來看，多家銀行均表示將在2023年9月25日起主動(dòng)進(jìn)行批量下調(diào)，無需客戶申請(qǐng)。對(duì)于因調(diào)整導(dǎo)致首套房認(rèn)定發(fā)生變化而符合相關(guān)規(guī)則的，或不良貸款歸還積欠本息的存量房貸等情況，可以于2023年9月25日起在貸款銀行進(jìn)行申請(qǐng)，后續(xù)銀行會(huì)進(jìn)行認(rèn)定，符合后及時(shí)調(diào)整。調(diào)整后均當(dāng)日生效。

　　由于每位購房者貸款利率不同，因此也會(huì)出現(xiàn)貸款利率可能低于所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限的情況（尤其是在2022年10月規(guī)則調(diào)整后，不少城市利率低于全國利率下限LPR-20bp的情況），如果出現(xiàn)，銀行不會(huì)調(diào)整，即不會(huì)造成因調(diào)整后利率上調(diào)至法定下限的情況。

　　此次存量房貸利率的調(diào)整，主要針對(duì)2023年8月31日前已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

　　各大銀行通告中特別提及，除原貸款發(fā)放時(shí)滿足房屋所在城市首套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)的房貸外，執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”法規(guī)后，又有以下兩類具體情形屬于此次利率調(diào)整范圍：

　　1. 房屋購買時(shí)家庭在當(dāng)?shù)貨]有其他成套住房，但因當(dāng)?shù)夭块T采取“認(rèn)房又認(rèn)貸”導(dǎo)致該套住房按照二套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)辦理房貸，現(xiàn)在當(dāng)?shù)夭块T執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”法規(guī)的；

　　2. 房屋購買時(shí)不是家庭在當(dāng)?shù)匚ㄒ怀商鬃》�，但后期通過交易等方式出售了其他成套住房，本住房成為家庭在當(dāng)?shù)匚ㄒ怀商鬃》壳耶?dāng)?shù)夭块T執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”法規(guī)的。

　　但需要注意的是，屬于這兩類情形的客戶，各銀行都需由客戶向發(fā)放貸款的銀行主動(dòng)申請(qǐng)利率調(diào)整，并提供相關(guān)證明材料。